Как работает переуступка прав на недвижимость в новостройке

В Санкт-петербурге существует несколько вариантов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, считается и переуступка.

Переуступка — способ покупки жилья в новостройке. Cмысл переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа недвижимости.

При покупке недвижимости в новом доме на условиях долевого участия, оформляется договор с двумя участниками

• Первый - дольщик. Эта сторона - продавец своих прав требования квартиры от девелопера. Продавцом недвижимости может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй - сам покупатель.

После подписания и государственной регистрации 2-х стороннего договора девелопер несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если,, полностью не исполнены финансовые договоренности (продавец покупал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с прописанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на строящийся объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае когда была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит проверять проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ выкладывается для общего доступа на официальном сайте девелопера.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, не достигшие совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добросовестности лица, переуступающего Вам право требования.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она выступает гарантом на соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие девелопера на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в ДДУ вышеуказанное условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется письменное уведомление уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто продаёт квартиру по переуступке?

Приобрести недвижимость в жилом комплексе по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть как люди, так и компании, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют до нескольких квартир и хотят их продать потому, что покупали недвижимость для дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в этой роли выступают компании партнеры застройщика. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог выполнять различные виды работы: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги выполненные подрядчиком с помощью построенных квадратных метров.
• Собственники, которые покупают квартиру для своих нужд, но решившие продать имущество в дальнейшем.

Требования к потенциальному собственнику квартиры по уступке прав

Купить квартиру в рамках договора переуступки может практически каждый. Как правило, причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке являются:

• Есть необходимость совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Будьте внимательны и осторожны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставляет возможность купить недвижимость в новостройке, когда все жилье уже распродано. Пользуются переуступками люди, которые имеют какие-либо предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовой диапазон выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить прибыль на разнице в цене после введения готового объекта в эксплуатацию.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Документы, для переуступки квартиры

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец квартиры состоит в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Образцовый квартал в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки